Ringvirkningene av pandemi og krig sprer seg. Aktører innen bygge- og eiendomsbransjen må planlegge med høyere usikkerhet og større politisk påvirkning av forsyningskjedene. Samtidig endres handelsmønstrene. Det gir store utslag innen utviklingen av logistikkeiendommer i Norge.
Av Stine Bendiksen/ Novateur design og kommunikasjon
Foto: Micahel Gaida, Pixabay
Usikkerhet rundt grenseoverskridende handel, og stigende priser på råvarer, materialer og transport fører til økt behov for lagringskapasitet og utvikling av større logistikkeiendommer. De siste årene har eiendomsutviklere hatt mye større interesse for dette segmentet enn tidligere. Det skyldes ikke minst de raske endringene i kundenes handlemønstre, som den omfattende veksten i netthan-delen
– Det er høy byggeaktivitet i logistikk-sektoren og stort søkelys på riktig lokalisering av logistikksentra i forhold til bedriftenes markedsområder. Samtidig tvinges næringslivet til å ta mer hensyn til andre kritiske faktorer i deres forsyningskjeder, som økt leveringsusikkerhet, kostnadsvekst og behovet for et lavere klimaavtrykk. Det blir mer attraktivt å utvikle og leie eiendommer med fleksible løsninger og arealreserver for å møte uventede hendelser. Lett tilgang til sjø- og banetransport blir også viktigere, forteller Geir Berg, senior prosjektleder i Rambøll. Avstanden til det største markedet øker – Nå ligger omsetningen av attraktive logistikkeiendommer på nesten samme prisnivå som gode kontoreiendommer i Oslo-området, sier Geir Berg. Han forteller at det tidligere var svært krevende å selge eller leie ut logistikkeiendommer til handelskjeder som lå mer enn 40 kilometer fra Oslo sentrum.
– Nå har grensen flyttet seg markant. Mange bedrifter ser på en radius på inntil 60 kilometer fra Oslo som akseptabelt, og spesielt ved lokalisering sørøst for Oslo. Med en radius på inntil 60 kilometer er lager og logistikkeiendommer i områder forbi Moss aktuelle, sier han.
Utfordrende balansering
– Balansen mellom transportkostnader og pris på arealer må selvsagt stemme. Lagerareal er billigere jo lengre utenfor sentrale strøk man reiser, men da øker samtidig kostnader på frakten. De økte drivstoffprisene er også en utfordring. Nye direktiver innen internasjonal transport vil påvirke langtrafikken i veinettet. Når alt blir dyrere enn forventet må man vurdere forsyningsstrukturen på ny, sier Berg. Han viser til innstramminger i kabotasjeregelverket (gjeldende i EU fra 21. februar 2022) som innebærer at norske transportører som kjører kabotasjeoppdrag i EU blant annet vil være underlagt følgende nye regler: Krav om retur av kjøretøyet til etableringslandet hver 8. uke og en «frysperiode» på 4 dager, der det ikke kan utføres kabotasjeoppdrag i vertslandet etter å ha gjennomført maksimalt 3 turer i løpet av 7 dager.
Spår et varig skifte
Berg sier seg enig med de som spår et varig skifte i handelsmønstre og varig økte transportkostnader.
– Landene har ikke inngått nye frihandelsavtaler siden 2016. Globaliseringen synes å være på retur, noe som krigen i Ukraina vil fremskynde. For å opprettholde den økonomiske utviklingen i Norge må vi trolig i fremtiden handle enda mer med europeiske partnere enn i dag, sier han. Geir Berg mener det er særdeles viktig å ta logistikken på alvor.
– Logistikken kjennetegnes av at en liten tue kan velte et stort lass. God planlegging og kontroll er viktigere enn før. Effektiv logistikk er avhengig av en jevn flyt av varer og informasjon mellom mange ledd i et stort antall forsyningskjeder. De forretningskritiske prosessene i bedriftene må standardiseres og utvikles, slik at uønskede hendelser ikke oppstår. Samtidig er fleksibilitet viktigere enn noensinne, både i lagringsfunksjoner og i hele forsyningskjeden. Man bør passe seg så man ikke antar at rammebetingelsene for logistikken blir som før pandemien brøt ut. Bedriftene må ta et aktivt eierskap til omstillingen som pågår. Det nytter ikke med en «sånn er det og sånn har det alltid vært mentalitet.» Strukturen vil endres. Vi går trolig mot en mer spesialisert logistikkstruktur med fokus på kortreist gods, avslutter han.