Sarpsborg 2024
Fakta om Sarpsborg 2024
Innbyggere: 59 771
Antall bedrifter: 2 067
Antall næringsbygg: 2 089
Befolkningsframskrivinger i % 2024-2050: 12%
Næringsbygg
Antall kontorbygg: 171
Antall handelsbygg: 214
Antall industribygg: 363
Antall terminal- og logistikkbygg: 460
Antall servering- og overnattingsbygg: 133
Antall undervisningsbygg: 189
Antall religion- og kulturbygg: 206
Antall helsebygg: 49
Antall andre: 304
Topp 10 bransjer
Varehandel : 468 (23%)
Tjenesteyting: 378 (18%)
Bygg- og anlegg: 312 (15%)
Helse og sosialtjenester: 247 (12%)
Industri : 100 (5%)
Oms. Og drift av faste eiendommer : 96 (5%)
Overnattings- og serveringsvirksomhet: 95 (5%)
Undervisning: 82 (4%)
Informasjon og kommunikasjon: 74 (3%)
Transport og lagring: 51 (3%)
Kontor
Kontormarkedet i Sarpsborg er sterkt preget av en høy konsentrasjon av kontorbrukere på Grålum, som har vært det dominerende området for kontorvirksomhet i Sarpsborg i mange år. Grålum har en attraktiv beliggenhet nær E6, bare 3 km fra sentrum. Det er flere nye prosjekter under planlegging på Grålum, som forventes å inkludere omtrent 20 000 kvadratmeter med nybygg. Samtidig ser vi at sentrum gradvis tar markedsandeler, noe som eksempelvis blir tydeliggjort ved det faktum at Stjernebygget nå er 100% utleid. Kvartal 272 nærmer seg ferdigstillelse, men her er det fortsatt ledige arealer, noe som delvis kan skyldes utfordringer i markedet siden byggestart.
I forbindelse med oppdatering av sentrumsplanen ble deler av arealene rundt den planlagte nye jernbanestasjonen skjermet for detaljplanlegging med hensyn på høyde og volumer. Selv om planene for ny jernbanestasjon nå er fjernet fra Nasjonal Transportplan (NTP), har kommunen igangsatt detaljregulering av området. Dette vil på sikt legge til rette for større utbygging av kontorarealer i sentrum, inkludert potensielt høyere bygninger. Dette området er også aktuell plassering for de spenstige planene om Arena Sarpsborg i sentrum, noe som eventuelt vil være et fantastisk bidrag til ytterligere utvikling i sentrum.
Samtidig er det økende interesse for utvikling i sentrum, ettersom flere offentlige og private aktører ser muligheter for å etablere seg der. Det er viktig at det legges til rette for et velfungerende kollektivtilbud og gode parkeringsmuligheter for å trekke flere leietakere til sentrumsområdet.
I takt med at sentrum blir mer attraktivt, kan vi forvente at kontormarkedet vil fortsette å utvikle seg, og at etterspørselen etter kontorlokaler i Sarpsborg vil øke. Den positive trenden i sentrum, sammen med utviklingen på Grålum, gir et optimistisk bilde for kontormarkedet i Sarpsborg fremover.
Leieprisene i sentrum har tradisjonelt vært lavere enn på Grålum, men med den økende interessen for sentrum og flere nybyggprosjekter, observerer vi en økt betalingsvilje blant leietakere som ønsker å etablere seg her.
Forventet leieutvikling
Svak økning
Ledighet
6-8%
Handel
Handelstilbudet i Sarpsborg er preget av en stor andel bilbasert handel, særlig i tilknytning til E6, der «big box»-konseptene dominerer. Dette desentraliserte handelstilbudet har ført til en spredning av handelstilbudet utover sentrum.
Tunejordet representerer fortsatt et av de mest attraktive handelsområdene i regionen, og har vært et satsningsområde for nybygg og utvikling i lengre tid. Området skiller seg ut med de høyeste leieprisene og lav ledighet, noe som gjør området svært attraktivt for leietakere og investorer.
I sentrum av Sarpsborg har flere større gårdeiere de siste årene gjennomført omfattende renoveringer av bygårder og etablert serveringstilbud i byens gågate. Disse tiltakene har resultert i økt aktivitet i sentrum og skapt et bedre miljø for potensielle nye handelsvirksomheter som ønsker å etablere seg i Sarpsborg. Det er et klart mål å styrke sentrum og gjøre det mer attraktivt for både forbrukere og bedrifter.
Sentrumsområdet er i dag et satsningsområde med planer om betydelig boligbygging og etablering av flere kontorplasser. Vi opplever at gårdeiere fortsatt anser områdene rundt gågata som en fornuftig investering og at de ser positivt på mulighetene for fremtidige investeringer. Eiendomsaktører påpeker at en økning i aktiviteten i sentrum krever modernisering og utvikling av bygningene, hovedsakelig for å heve standarden, forbedre arealutnyttelsen og tilby mer tidsriktige løsninger enn det som finnes i dag. Gågata huser de fleste av byens restauranter og utesteder og disse har vært avgjørende for å opprettholde liv og aktivitet i sentrum etter arbeidstid.
Det foreligger spennende visjoner for fremtidige prosjekter, inkludert Arena Sarpsborg, nytt hotell, en ny kommunal ishall med to flater samt utvikling av nærings- og handelsarealer. Selv om disse visjonene og planene befinner seg i en tidlig fase og kan ta tid å realisere, vil de med tiden bidra til å skape en mer livlig bykjerne, redusere det desentraliserte handelstilbudet og styrke handelsaktiviteten i sentrum.
Forventet leieutvikling
Stabil
Ledighet
3-5%
Lager og logistikk
Sarpsborg og Grålum nyter godt av en sentral beliggenhet i Østfold, med god infrastruktur og umiddelbar nærhet til E6, noe som gjør området attraktivt for lager- og logistikkselskaper. Etterspørselen etter mellomstore kombinasjonsbygg er fortsatt sterk og det er tydelig at leietakere er villige til å betale godt for lokaler som er tilpasset deres behov, noe som vitner om markedet robusthet. Vi ser fortsatt et prispress og økt etterspørsel i områder nord for Sarpsborg og mot Oslo. Dette fører til at flere leietakere blir nødt til å utvide sin geografiske horisont, noe som har positiv innvirkning på Sarpsborg og nærliggende områder.
Det finnes fortsatt ubebygde arealer i regionen og dette åpner for nye etableringer i fremtiden. Viken Park ligger riktignok i Fredrikstad, men helt på grensen til Sarpsborg, og vil av den grunn også ha stor betydning for Sarpsborg og være avgjørende for fremtidig plassering av nye virksomheter i begge byene. Imidlertid opplever Østfoldbyene generelt en utfordring med for lite areal avsatt til næringsformål og antallet ledige tomter blir stadig færre. Så langt har Viken Park vært det eneste satsningsområdet for Sarpsborg og Fredrikstad og reguleringen av området er ennå ikke fullført.
Sarpsborg kommune har imidlertid tatt initiativ til å utvikle nye områder gjennom et forslag til ny kommuneplan som inkluderer Kampenesmosen, et område på omtrent 260 dekar. Dette gir spennende muligheter for videre utvikling innen næringsgrupper som lager, logistikk og produksjon i Sarpsborg.
Et konkret eksempel på aktivitet i markedet er Loyds Industri AS som har valgt Sarpsborg som sitt satsningsområde. I 2023 kjøpte de tomtearealer av Sarpsborg kommune og har allerede igangsatt byggingen av et nytt anlegg på 4 000 kvadratmeter som planlegges ferdigstilt i høst. Loyds har ambisiøse planer for videre utvikling av sin produksjon i Sarpsborg, noe som ytterligere vil styrke lager- og logistikkmarkedet i regionen.
Forventet leieutvikling
Svak økning
Ledighet
3-5%