Fakta om Moss 2024

Innbyggere: 52 051

Antall bedrifter: 2 002

Antall næringsbygg: 1 538

Befolkningsframskrivinger i % 2024-2050: 16,7%

Næringsbygg

Antall kontorbygg: 114

Antall handelsbygg: 205

Antall industribygg: 158

Antall terminal- og logistikkbygg: 294

Antall servering- og overnattingsbygg: 88

Antall undervisningsbygg: 106

Antall religion- og kulturbygg: 111

Antall helsebygg: 41

Antall andre: 421

Topp 10 bransjer

Varehandel: 504 (25%)

Tjenesteyting: 371 (19%)

Helse og sosialtjenester: 222 (11%)

Bygg og anlegg: 217 (11%)

Oms. Og drift av faste eiendommer: 140 (7%)

Overnattings- og serveringsvirksomheter : 100 (5%)

Informasjon og kommunikasjon : 85 (4%)

Industri: 81 (4%)

Transport og lagring: 62 (3%)

Undervisning: 55 (3%)

Kontor

Fra høsten 2023 til høsten 2024 har kontorutleiemarkedet i Moss vist en stabil utvikling, preget av en relativt flat etterspørsel. Denne utflatingen kan i stor grad tilskrives svakere økonomiske konjunkturer i Norge. Selv om det ikke har vært noen betydelig økning i etterspørselen etter kontorlokaler, har den høye inflasjonen ført til en moderat oppgang i leieprisene for eksisterende kontrakter. Økte byggekostnader for nybygg og rehabilitering av eksisterende bygningsmasse underbygger også denne prisveksten. Økningen har også i en viss grad smittet over på ny utleie av kontorlokaler.

Fokuset på arbeidsmiljø, trivsel og energieffektivitet har økt betraktelig, hvilket har ført til at mange kontorlokaler må oppgraderes for å tilfredsstille kravene fra dagens leietakere. På tross av dette har det ikke blitt introdusert nye kontorlokaler av betydning i markedet, bortsett fra ett nytt kontorbygg som i skrivende stund er under planlegging. Det pågår imidlertid en konvertering av flere eldre industrilokaler til kontorlokaler i Møllebyen og på Verket, noe som vil bidra til å øke tilbudet i fremtiden.

Kontormarkedet i Moss domineres av 6-7 større aktører, og flere betydelige leieavtaler har blitt inngått det siste året, deriblant avtaler med DNB, Kongsberg-Gruppen, NAV, 1X Technonolies og Norsk Helsenett. Når det gjelder geografiske preferanser er Møllebyen, Verket og Høyda/Varnaveien de mest ettertraktede områdene for kontorutleie. Den sterke befolkningsveksten i byen, kombinert med økningen av pendlere til Oslo, indikerer en sannsynlig utflytting av kontorarbeidsplasser fra Oslo mot Moss i tiden fremover. Den signifikante prisforskjellen på bolig mellom Oslo og Moss er en avgjørende driver av denne trenden.

Moss er også i ferd med å gjennomgå et omfattende samferdselsprosjekt der jernbanen legges i tunnel gjennom byen. Den nye jernbanestasjonen, som vil ligge et par hundre meter fra den nåværende stasjonen, i den sørlige delen av Moss sentrum, vil bli et sentralt knutepunkt. Moss kommune og Bane NOR har etablert et utviklingsselskap som planlegger boliger og kontorbygg i dette området, noe som vil skape en helt ny bydel. Denne sjønære beliggenheten, kombinert med nærhet til jernbane, buss, ferge og taxi, gir et ideelt grunnlag for attraktive kontorarbeidsplasser, selv om realiseringen av prosjektet ligger noen år frem i tid.

Det er også et økt fokus på beliggenhet nær kollektivknutepunkter, spesielt blant offentlige leietakere. Private aktører følger etter, selv om mange fortsatt prioriterer gode parkeringsmuligheter høyest.

Gjennomsnittlig leieinntekt 22/23
1 600
Gjennomsnittlig leieinntekt 2024
1 650

Forventet leieutvikling

Økende

Ledighet

5-8%

Høy leie
Gjennomsnittlig leie
Lav leie

Handel

Moss er en by i endring, med sentrumskjernen som sentral drivkraft for fremtidig utvikling. Den nye sentrumsplanen som snart skal ut på høring er et omfattende dokument der det har vært jobbet intenst for å integrere nye utviklingsprosjekter med eksisterende bygningsmasse. Målet med planen er å skape de beste løsningene for byen i årene som kommer.

Vi ser fortsatt en positiv, dog flat utvikling i sentrumskjernen når det gjelder handel. Det er en tydeligere trend mot servicerettede virksomheter, som kafeer og restaurantkonsepter, med blant annet etableringen av O’Learys i gågaten. Amfi-senteret i sentrum opplever også god omsetning og har gjennomgått betydelige oppgraderinger i 2024, noe som ytterligere styrker handelsmiljøet i byen. Leieprisene for handelslokaler i sentrum har vært stabile, men gårdeiere må trolig investere mer i oppgradering og innovative konsepter for å tiltrekke seg leietakere. Det er viktig at disse prosjektene blir lønnsomme for eierne, samtidig som de hever kvantitet og kvalitet på sentrumstilbudet.

Utviklingen på Verket - som omfatter både boligutvikling, kontorplasser og ferdigstillelse av Hotel Riviera - er også en viktig driver for et styrket handels-, service- og serveringssegment i sentrum. I tillegg er utviklingen av Møllebyen, med tusenvis av kvadratmeter som transformeres til moderne kontorfasiliteter, avgjørende. Dette tiltrekker høyt utdannede mennesker som bruker byen på nye måter.

Varnaveien forblir imidlertid den dominerende handelsdestinasjonen. Big-box-konsepter, enkel biltilgang og gratis parkering gjør at kundene lett velger disse alternativene fremfor sentrum. Her kan man storhandle det man trenger på et begrenset område. Rygge Storsenter og Mosseporten Senter fortsetter å dominere omsetningen blant de tre sentrene i Moss, med stor og gratis parkeringsdekning, en viktig faktor for valg av handelssted.

Leieprisene i Varnaveien har også vært stabile, og det har ikke vært noen betydelige nyetableringer som har påvirket leienivåene i handelssegmentet det siste året. De fleste kjedene er allerede etablert i Mossedistriktet, noe som har resultert i lav etterspørsel etter nye handelslokaler i området, som igjen bidrar til utflating av leieprisene.

Vi ser med spenning på handelsutviklingen i Moss sentrum, samtidig som vi følger utviklingen i Varnaveien. Sistnevnte er særlig interessant med tanke på de ambisiøse planene for bygging av tusenvis av boliger i området.

Gjennomsnittlig leieinntekt 22/23
1 600
Gjennomsnittlig leieinntekt 2024
1 800

Forventet leieutvikling

Stabil

Ledighet

3-5%

Høy leie
Gjennomsnittlig leie
Lav leie

Lager og logistikk

I likhet med resten av landet har Moss vært gjennom en turbulent periode preget av markedsusikkerhet knyttet til rentehevinger, lav aktivitet innen bygg- og anleggssektoren samt en generell avmatning i konsumet. Dette har resultert i en nedgang i etterspørselen etter lager- og logistikkfasiliteter, særlig blant små og mellomstore bedrifter (SMB) som har måttet fokusere mer på kostnadsbesparelser og drift enn på vekst.

Nå som sommeren 2024 er over, og med et lysere makrobilde foran oss, er det imidlertid tegn til bedring. Den forventede rentebanen er mer forutsigbar, og risikoen for ytterligere renteøkninger er redusert. Vi er derfor optimistiske med hensyn til at etterspørselen etter lager- og logistikkfasiliteter i Mosseregionen vil forbli sterk fremover.

Mossedistriktet har gode forutsetninger for å bli et strategisk knutepunkt innen lager og logistikk, takket være nærhet til E6, Moss Havn og ferjeforbindelsen til Vestfold, samt kort avstand til både grensen i sør og Oslo i nord. Området har tiltrukket seg store nasjonale og internasjonale selskaper som har valgt å etablere seg her.

Det har i en årrekke vært et betydelig prispress på «nordaksen» (Oslo-Gardermoen), noe som har drevet mange aktører sørover. Dette er en trend vi tror vil fortsette. Mange regulerte tomteområder er blitt solgt og utviklet for å kunne imøtekomme større logistikkaktørers krav. Dette har ført til knapphet på tilgjengelige tomtearealer og egnede bygg for mindre og mellomstore bedrifter.

Moss Næringspark (Innlandsterminalen) og Moss og Våler Næringspark har blitt godt etablerte logistikkparker, med store arealer tilrettelagt for plasskrevende virksomheter. Her har flere nasjonale og internasjonale aktører innen logistikk og lett produksjon funnet sine lokasjoner, gjerne med behov for 10 000 kvadratmeter eller mer. Det er fortsatt igjen noen områder i disse feltene som er godt egnet for plasskrevende virksomheter, men de blir stadig færre.

Til tross for at flere områder nå er under politisk behandling for videre utvikling og omregulering tror vi at etterspørselen etter lager- og logistikkfasiliteter i regionen vil overstige tilbudet av tomter og arealer i tiden fremover. Mossedistriktet har en sterk posisjon som knutepunkt for lager- og logistikksegmentet og vi forventer at ledigheten forblir lav.

Lav ledighet sammenholdt med økt etterspørsel borger for at man vil se økte leienivåer i segmentet også i tiden fremover.

Gjennomsnittlig leieinntekt 22/23
900
Gjennomsnittlig leieinntekt 2024
975

Forventet leieutvikling

Økende

Ledighet

4-6%

Høy leie
Gjennomsnittlig leie
Lav leie